Türk Dil Kurumu’nda emlakı tanımlayan unsurları aşağıdaki gibi açıklayabiliriz:

Ev: İçinde bir tek ailenin oturabileceği biçimde ve büyüklükte yapılmış yapıdır. Konut olarak da adlandırılmaktadır. Barınma ihtiyacını sağlayan fiziksel ortam olarak konut, aslında temel toplumsal birim olan aileyi bir arada tutan fiziksel ve moral mekânlar bütünüdür. Bu yönüyle sadece fiziksel bir mekan olmanın çok ötesinde anlamlara sahiptir. Bu nedenle, 1948 tarihli İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi ile başlayarak konutun bir insan hakkı olduğu uluslararası düzeyde kabul edilmiştir. Ayrıca konutun sahip olduğu önemin bir yansıması olarak 1996 yılında yapılan Habitat II kapsamında ortaya konan temel hedeflerden biri ise herkese yeterli sayıda konut olmuştur.

Konut: Ekonomik, sosyo – kültürel, hukuki, mimari ve teknolojik olmak üzere çok bileşenli bir bütündür. Konutun birçok işlevi bulunmaktadır.
Bu işlevler kısaca şu şekildedir;

• Bir barınak olma,
• Ekonomik ve hukuksal güvence sağlama,
• Toplumsal ilişkilerin yeniden üretilmesinde bir araç olma,
• Üretilen bir mal olma,
• Bir tüketim malı olma,
• Yatırım olarak spekülatif değer artışlarına el koyma,
• Kentsel çevrenin oluşturulmasında kültürel bir kurgu olma,
• Toplum içinde bireyi güçlü kılma ve özgüven kazandırma.

Konutun kişiler için ifade ettiği anlam (işlev) değiştikçe kişilerin, yaşayacakları konutu tercih etme sürecinde göz önünde bulunduracakları kriterler de bir değişime ya da dönüşüme uğramaktadır. Bu farklılaşma süreci, farklı ülkelerde veya farklı zaman dilimleri içinde de değişime uğramaktadır.

Kişilerin konut ihtiyaçlarının neticesinde karşımıza çıkan kavram konut talebi olmaktadır. Konut talebi; kişilerin (hane halkının) konut ihtiyaçlarını gidermek amacıyla, belli bir konutun bedelini ya da kirasını ödemeye istekli ve ödeme gücünde olmaları şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yönüyle konuta olan talep, ekonomik niteliklidir. Ayrıca emlak sektöründe gerçekleştirilen aracılık işlemleri içinde diğer emlak türlerine oranla en fazla işlem hacmi olan emlak türüdür. Bu nedenle emlak komisyonculuğunda aracılık faaliyeti genellikle konut alım – satım – kiralama işlemlerinde yapılmaktadır.

Bireylerin konut talebini belirleyen başlıca faktörler şu şekilde sıralanabilir;

• Gelir,
• Konut fiyatları,
• Talep esnekliği,
• Konut üretimi,
• Kullanıcı zevk ve tercihleri,
• Konut üretim teknolojisi,
• Konut pazarının örgütlenmesidir.

Örnek: Konuta yönelik talebi etkileyen faktörler, kişiden kişiye, yaşanılan
kente ya da zamanın koşullarına göre değişiklik göstermektedir.
Örneğin evli ve çocuk sahibi olan kişiler bahçeli çocuk oyun alanlı
güvenli sitelerde yaşamayı tercih ederken; genç ve bekâr kişiler
kültürel aktivitelere daha rahat ulaşabilmek için kent merkezine yakın
konutları tercih edebilmekte; büyük kentlerde yaşayan kişiler için iş
yerine yakınlık önemli iken küçük kentlerde yaşayanlar için çarşı kent
merkezine yakınlık daha önemlidir.

Yukarıda sayılan faktörler yanında ayrıca konut talebini belirleyen diğer faktörleri aşağıdaki gibidir;

• Nüfus artışı,
• Aile yapısında meydana gelen değişiklikler,
• Kentleşme,
• Sosyal ve kültürel gelişmeler,
• Gelir seviyesi – barınma maliyeti ilişkisi,
• Sosyal talep,
• Yenileme ve ıslah ihtiyacıdır.

Konut, ekonomik sektördeki diğer mallardan ayrılan ve kendine has özellikler taşıyan bir mal olduğu için konuta yönelik talebi açıklayan faktörler de çeşitlenmektedir. Buna göre yukarıda konuta yönelik talebi etkileyen faktörler olarak sıralanan unsurlar kısa ve uzun vadede değişiklik göstermektedir. Konut talebini, kısa vadede etkileyen faktörler ekonomik karakterli iken, uzun vadede ise ekonomik faktörlerin yanında en az onlar kadar önemli olan sosyo – demografik unsurlar da önemli bir yere sahiptir. Nihayetinde bir hane halkının konut talebini etkileyen unsurlar ya da faktörler şu şekildedir: kişinin serveti ve gelir düzeyi, konutun bedeli/fiyatı, kişinin konut tercihleri ve piyasadaki diğer malların/ unsurların fiyatlarıdır. Günümüz koşullarında bir hane halkının konut taleplerinin karşılanmasında, kişilerin ellerinde bulunan kıt kaynaklarla faydalarını en üstderecede karşılayabilecekleri en uygun konutları tercih etmek yerine toplumsal yapıdaki eğilimlerin ve tercihlerin da etkisiyle ellerindeki kıt kaynakların onlara sunduğu konut standartlarının üzerinde konut satın alma yönünde bir eğilim içinde oldukları görülmektedir. Sahip oldukları ekonomik kaynakları aşacak bir konut edinmeleri, konut kredileri ile mümkün hâle gelebilmiştir. Serbest piyasa koşullarına uygun olarak konut edinebilmede en önemli araçlardan biri olan ‘İpoteğe Dayalı Konut Finansmanı Sistemi’dir. Bu yöntem ile bireyler, ellerinde yeterli kaynakları bulunmasa bile “ideallerindeki ev”e ulaşma olanağına kavuşabilmektedir.

Arazi: Yeryüzü parçası veya toprak anlamına gelmektedir. Söz konusu toprak parçası eğer belediye ve mücavir alan içinde kalıyorsa ve imar hakkı verildiyse arsa adını alır. Fakat o toprak parçası belediye ve mücavir alan dışında ise, üzerinde yapı yapmak amacıyla değil de tarımsal amaçlı olarak kullanılmaya elverişli ise bu durumda adı tarla, bağ, bahçe olur. Bu durumda toprağın niteliğine göre emlak sektöründe satış tekniği, potansiyel alıcıları, emlak komisyoncunun pazarlama stratejisi de değişecektir. Emlak komisyoncuları için en çok getiri sağlayan toprak satışı; belediye ve mücavir alan içinde olup, imar hakkına sahip olan topraklardır yani arsalardır.

Arsa ile tarla, bağ, bahçe gibi toprak parçaları arasında ciddi oranda bir değer farklılığı bulunmaktadır. Bunun sebebi kısaca şu şekilde açıklanabilir:

• Tarla, bağ, bahçe, vb. tarımsal araziler sadece üzerinde tarımsal üretim yapmak için kullanılan topraklardır. Bunlar üzerinde yapı yapılmasının belirli kuralları vardır. Örneğin arazi sahibi tarımsal amaçlı olarak arazisinin üzerine arazinin toplam %5’ini geçemeyecek ve toplamda da 250 metrekareden büyük olmayacak yapılar yapabilirler. Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılmasına Dair Yönetmeliği’nin 4. maddesinde tarımsal yapılar şu şekilde tanımlanmaktadır: Tarımsal üretim için ihtiyaç duyulan yapılar ile tarımsal ürünlerin üretildikten sonra ilk işleme ve değerlendirmesini yapmak amacıyla işletme içerisinde inşa edilen, işletme sahibine ait yapılardır.
• Oysa belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan ve imar hakkına sahip olan bir arsa, birden çok amaç için kullanılabilir. Örneğin; arsa üzerinde konut inşa edilebilir, ticari amaçlı bir işletme kurulabilir, imalat amaçlı üretim hane –fabrika kurulabilir. Dolayısıyla arsanın kullanım amacı çeşitlendikçe değeri de artacaktır. Üstelik mevcut imar planının izin verdiği ölçüde bazı durumlarda arasının tamamında inşaat yapılabilecek bazı durumlarda % 40 – 50 gibi oranlarda yapı izni verilebilecektir. Bu da ayrıca arsanın değerini etkileyen önemli bir faktör olarak karşımıza çıkacaktır.

Arsa: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde veya köy yerleşik alanlarında yapılan planlara uygun olarak, üzerinde yapı inşa etmek için ayrılmış ve tapu kütüğünde arsa olarak tescil edilmiş arazi parçasıdır. Arsayı araziden ayıran temel unsur, arsanın bir belediye veya mücavir alan içinde yer almış olması ve üzerinde inşaat yapmaya izin verilmiş olması bir diğer ifade ile imar hakkına sahip olmasıdır.

Belediye ve mücavir sınırları içinde yer alan bir arazinin arsaya dönüşmesi için parselleme işleminin yapılması gerekmektedir.

Parsel: Sınırları haritalarla belirlenmiş arazi parçasıdır. Parsel kadastro ve imar planlaması açısından ikiye ayrılmaktadır.

Kadastro açısından parsel: Kadastro görmüş olan yerlerde mülkiyet sınırları, kadastro idaresi tarafından planlama ebatları yazılarak tespit edilmiş ve tapuda tescili yapılmış en küçük arsa ve arazi parçasıdır.

Kadastro parseli, imar parselinden daha büyük olduğundan, bir kadastro parseli birden çok imar parseli içerebilir; fakat yüzölçümü ya da şekli elverişli olmadığından her kadastro parseli imar parseli durumuna sokulamayabilir.

Kadastro parselinde, taşınmazların sınırlarının değişmezliği esastır. Buna karşılık, imar planı gereğince, belediye tarafından düzenleme yetkilerinin kullanılması suretiyle, belediye sınırları içindeki alanların düzene sokulması, imar parsellerinin bir kısmının yola ayrılması, yeşil alan olarak tahsis edilmesi ve planlara uygunluğunun sağlanması amacıyla bazı arsaların birleştirerek dağıtılması her zaman mümkündür. Bu nedenle imar planı ile kadastro parseli birbirleri ile örtüşmeyebilir.

İmar parseli: İmar planları açısından imar parseli ise, kentin imar planına ve imar mevzuatına uygun olarak üzerinde yalnız bir yapının yapılabileceği kadar küçük toprak parçası, bir diğer ifade ile imar ve satma amacıyla kentin toprağının yasal olarak bölünebileceği en küçük birimidir (Keleş, 1980: 141). İmar Kanunu’na göre imar parseli şu şekilde tanımlanmaktadır: İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.

Parselleme düzenli ve sağlıklı bir kentleşmenin gerçekleşmesi
için birinci adımdır. Bu nedenle parselasyon planına uygun
olarak yapılaşmanın gerçekleştiği bölgelerde altyapı hizmetleri
tamamlanmıştır ve düzenli sağlıklı b ir yapılaşma ortaya
çıkmaktadır . P arselleme kurallarının ihlal edildiği yerleşim
yerlerinde farklı büyüklükte imar parselleri ortaya çıkmaktadır ve
yetersiz altıpı nedeniyle sağlıksız bir yapılaşma görüntüsüne
rastlanılmaktadır. Bu durum aynı zamanda bölgedeki emlak
fiyatlarını olumsuz olarak etkilemektedir.

Her parselin, bir yandan yola komşu olması gerekir. Ancak eklentiler ayrı bir yapı sayılmayacağından bir parselde ana yapı dışında böyle bir yapının bulunması genel kuralı bozmaz. Genellikle kadastro parsellerinden oluşan toprak parçalarını imar parseli durumuna sokmak üzere, parçalara ayırmak, birleştirmek, yeniden bölmek ve dağıtmak üzere parselleme işlemleri yapılmaktadır. Diğer ifade ile parselleme işlemleri, genellikle kadastro parsellerinden oluşan toprak parçalarını imar parseli durumuna sokmak üzere, bunları parçalara ayırma (ifraz), birleştirmeyi (tevhit), yeniden bölmeyi ve dağıtmayı (tahsis) işlemlerini kapsamaktadır.

Parselleme işlemlerinin amacı ise şu şekilde açıklanabilir:

• Parselleme düzenlemeleri, belediye ve mücavir alan içinde ve dışındaki alanlarda gelecekte büyümeyi ve gelişmeyi sağlamak için yapılmaktadır.
• Konut, ulaşım, dağıtım, rahatlık, kullanım kolaylığı, güvenlik, sağlık ve refah gibi konularda topluma, yeterli imkânlarla sağlanması da, yerleşim alanlarının imarı ile mümkündür.
• Parselleme düzenlemeleri toprağın, sağlık, yangın, sel, vb. tehlikesi olmaksızın, güven içerisinde yapı yapmak amacıyla kullanılabilmesi için yapılmaktadır.
• İmar planlarına uygun olarak inşaata ve başka kullanıma elverişli alanlar yaratmak ve düzgün imar parselleri elde etmek amacıyla parselleme işlemleri yapılmaktadır.

Parselleme işlemi planlı ve sağlıklı gelişen kentsel yapı için hayati önem taşımaktadır.

Parselleme işlemi, arazinin içinde yer aldığı belediye veya il özel idaresi tarafından gerçekleştirilen bir işlemdir. Parselleme işleminin mutlaka bir parselasyon planına dayalı olarak yapılması gereklidir. Bu nedenle önce ilgili belediye veya il özel idaresi tarafından bir parselasyon planı hazırlanmalıdır.

Parselasyon planı; belli bir alan içindeki her taşınmaz mala karşılık sahiplerine verilecek bağımsız veya şuyulu imar parsellerini, parsel hisselerini hisse miktarını ve verilecek parsellerinin yerleri gibi hususları gösteren hukuki bir işlemlerdir. Bir diğer ifade ile bir kentin veya kasabanın tümünde veya bir bölümünde, parsellemenin hangi ilkelere göre yapılacağını, parsellerin yerini ve sınırı gösteren plandır.

Belediyenin veya il özel idaresinin yetkili mercileri tarafından hazırlanan parselasyon planı, belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından onaylanır ve onaylanan parselleme kararları 1 ay süre ile herkesin görebileceği bir yerde askıya çıkar. Askı süresi içinde herhangi bir itiraz olmaz ise parselasyon planları kesinleşir. Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir.

Böylece üzerine yapı yapılacak olan imar parselleri emlak sektöründe alım – satım – kiralamaya açık hâle gelecektir.

Bina: İnsan ve hayvanların barınmaları veya başka amaçlarla (eğlenme, korunma, eğitim, sağlık, depo, vb.) kullanılmak amacıyla genellikle dayanıklı malzemelerden inşa edilen, dört duvarı ve çatısı olan su üzerinde veya bir kara parçası üzerinde bulunan bir mimarlık ürünüdür. Bina kullanılma amacına göre farklı isimler almaktadır. Örneğin, bireylerin barınmaları amacına hizmet ediyorsa mesken, iş yerlerinin bulunduğu bir mekân ise iş hanı, yolcuların konakladığı binalara otel, kişilerin eğitim hizmetini aldığı binalara okul, malların depolandığı ve saklandığı binalara depo denilmektedir.

Bina sahip olduğu özelliğe veya yerine getirdiği işleve bağlı olarak değeri artmaktadır. İş hanı olarak kullanılan ve iş yerlerinin bulunduğu yapılar genel olarak mesken olarak kullanılan konutların yer aldığı yapılardan daha yüksek bir bedele sahiptir. Bu nedenle bu yapıların emlak komisyonculuğunda satış – kiralama gibi aracılık işlemleri konutlardan oluşan yapılardan farklılık gösterebilmektedir.

Bağ: Üzüm kütüklerinin dikili bulunduğu toprak – arazi parçasıdır.

Bahçe: Ayrı ayrı veya karışık olarak çeşitli sebze – çiçek türlerinin yetiştirildiği, etrafı çit veya benzeri şeylerle çevrilmiş toprak parçasıdır. Hem belediye ve mücavir sınırları içinde hem de köy arazileri içinde yer alabilir.

Tarla: Sınırları belirli ve tarımsal amaçlı olarak kullanılan toprak parçalarıdır.

Genellikle köy arazisi içinde yer almaktadır. Tarımsal amaçlı olarak kullanılan bu toprak parçalarının korunması önem arz ettiği için buralarda yapılacak tarımsal faaliyetin türü, yöntemi ve buralarda yapılacak yapılar ve işletmelere ilişkin olarak düzenlemeler kanun yönetmeliklerde ele alınmıştır.

Türk Medeni Kanunu’na Göre Emlak Türleri

Yukarıda emlakın ekonomik, sosyal ve imar mevzuatı açıdan tanımları yapılmıştır. Bir de bunların dışında emlak hukuki tanımına yer vermek gerekmektedir. Bu noktada Türk Medeni Kanunu yol gösterici niteliktedir. Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesine göre emlak kategorisinde yer alan unsurlar aşağıdaki gibidir.

Arazi: Sınırı, yüzölçümü ve niteliği yeterli biçimde belirlenmiş taşınmaz parçasıdır. Kadastro ve tapulama tescili yapılmış her parsel tapu niteliğinde ayrı bir sayfaya kaydedilir.

Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar:
Bağımsız ve sürekli hakların kaydedilmesi için gerekli koşullar ve usul tüzükle belirlenir. Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir.

Bağımsız ve sürekli hakların tapu kütüğüne kaydedilebilmesi için:

• Bir irtifak hakkı olmalıdır: İrtifak hakları dışındaki sınırlı ayni haklara, müstakil ve daimi bir mahiyet tanınmamaktadır.
• Süresiz veya en az otuz yıl süreli olmalıdır.
• Tasarrufları kısıtlanmayan ve izne tâbi kılınmayan bağımsız irtifak hakları olmalıdır. Bir irtifak hakkının bağımsız olması, bu hakkın bir taşınmaz veya bir şahıs lehine tesis edilmemiş olması demektir. Buradan hareketle şahsi irtifakların (intifa hakkı, sükna hakkı) tapu siciline bağımsız bir irtifak olarak kaydı mümkün olmadığı belirtilebilir. Bir taşınmaz lehine kurulan irtifak hakları da, taşınmazdan ayrı olarak devredilemeyeceği için bağımsızlık niteliğini taşımazlar.
• İrtifak hakları arasında yer alan üst hakkı, kaynak hakkı ile devre mülk hakları ise müstakil bir niteliğe sahiptir. Bunun sonucunda da tapu kütüğünün farklı bir sayfasına kayıt edilmesi mümkündür.
• Hak sahibinin yazılı istemi olmalıdır. İrtifak hakkına ilişkin olarak bağımsız bir sayfa açılması, ancak hak sahibinin yazılı talepte bulunması ile mümkündür. Yazılı talep yeterlidir. Hak sahibin sözlü rızasına ihtiyaç yoktur.

Bu şartlar gerçekleşir ise bağımsız ve sürekli haklar tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir. Tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli haklar, üçüncü kişilere devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde her türlü aynî veya kişisel hak kurulabilir. Bu haklar aşağıdaki gibidir:

• Üst (inşaat) hakkı: Sahibine arazinin altında veya üstünde yapı inşa etme veya mevcut yapıyı muhafaza ve bu yapının mülkiyet hakkına sahip olma yetkisini sağlayan irtifak haklarıdır. Buna örnek olarak Türk Telekom Arena Stadyumu ve Şükrü Saraçoğlu Stadyumu verilebilir.
• Kaynak Hakkı: Sahibine bir başkasının arazisindeki kaynağın sularını alma ve kendi arazisine katma yetkisi sağlayan haktır.
• Devre mülk hakkı: Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapıdan/bağımsız bölümden, yılın belli dönemlerinde ve müşterek mülkiyet payına bağlı olarak yararlanmak üzere kurulan bir irtifak hakkıdır.

Kat Mülkiyet Kütüğü’ne bağlı bağımsız bölümler:

Kat irtifakı kurulmak suretiyle inşasına başlanmış ve usulüne göre bitirilerek bağımsız bölümler hâline getirilmiş taşınmazlarda gerekli şartlar yerine getirilmek koşulu ile tapu kütüğünde Kat Mülkiyeti Kütüğü’ne kayıt edilmektedir.

Buna göre tamamlanmış bir yapının kat, daire, dükkân, vb. gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde kurulan bağımsız bir irtifak hakkıdır. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıt ile irtifak hakkı taşınmaz niteliğini kazanır.