HANGİ DURUMLARDA TAPU HARCI ÖDENMEZ
Tapu harcı genel kural olarak taşınmazın satışında ödenir. Ancak bazı işlemlerde tapu harcı hiç doğmaz veya işlem türüne göre istisna uygulanır.
Tapu harcı ödenmeyen başlıca durumlar
- Miras intikali
- Vefat eden kişinin taşınmazının mirasçılar adına intikali sırasında tapu harcı alınmaz.
- Ancak veraset ve intikal vergisi yönünden ayrıca değerlendirme yapılır.
- Bağıştan miras intikali gibi harçtan istisna edilen bazı intikaller
- İşlemin hukuki niteliğine göre tapu harcı yerine farklı vergi/harç yükümlülükleri söz konusu olabilir.
- Mahkeme kararıyla yapılan bazı tesciller
- Örneğin kesinleşmiş mahkeme kararı gereğince yapılan bazı tescil işlemlerinde tapu harcı doğmayabilir.
- Ancak kararın içeriği ve tescilin niteliği önemlidir.
- Kat mülkiyeti / kat irtifakı kurulması
- Sırf kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması nedeniyle normal bir satış tapu harcı ödenmez.
- Bununla birlikte döner sermaye ve bazı diğer harç/vergiler gündeme gelebilir.
- Cins değişikliği
- Örneğin taşınmazın niteliğinin “arsa”dan “bina”ya veya başka bir niteliğe dönüştürülmesi satış değildir; bu nedenle satış tapu harcı alınmaz. Başka masraflar olabilir.
- İfraz, tevhit gibi bazı teknik işlemler
- Taşınmazın bölünmesi (ifraz) veya birleştirilmesi (tevhit) satış olmadığı için normal satış tapu harcı uygulanmaz. İşlemin niteliğine göre başka harçlar olabilir.
- Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan tapu işlemlerinde tapu harcı çoğu durumda alınmaz.
Ancak burada önemli olan işlemin gerçekten 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm işlemi olup olmadığı ve yapılan tapu işleminin niteliğidir.
Önemli bir ayrım
“Tapu harcı ödenmez” ile “hiçbir ödeme yapılmaz” aynı şey değildir.
Örneğin miras intikalinde tapu harcı alınmaması, döner sermaye ücreti veya veraset ve intikal vergisi gibi başka yükümlülüklerin olmadığı anlamına gelmez.
Ayrıca eşler arasında devir, aile içinde devir, bedelsiz devir, boşanma nedeniyle devir, şirketten ortağa devir gibi işlemlerde durum birbirinden farklıdır. Bunların bir kısmında tapu harcı çıkabilir, bir kısmında ise özel istisna uygulanabilir.
2026 yılı itibarıyla normal bir taşınmaz satışında toplam tapu harcı %4’tür: alıcıdan %2, satıcıdan %2. Ancak her taşınmaz devri satış sayılmadığı gibi, bazı özel kanunlar nedeniyle %4 tapu harcı hiç alınmaz. Harçlar Kanunu’nun 59. maddesi ve özel kanunlardaki istisnalar birlikte değerlendirilmelidir. (Gelir İdaresi Başkanlığı)
2026’da %4 tapu harcı alınmayan başlıca taşınmaz devirleri
| İşlem | Tapu harcı | Açıklama |
|---|---|---|
| Miras intikali | Yok | Miras nedeniyle mirasçılar adına intikal, satış değildir. |
| 6306 kentsel dönüşüm kapsamındaki belirli devir/tescil işlemleri | Yok | Kanundaki şartların sağlanması gerekir. |
| TOKİ’nin bazı hak sahipliği tescilleri | Yok | Kanunda belirtilen kapsamla sınırlıdır. |
| Devlet, belediye, il özel idaresi vb. kurumların taşınmaz iktisabı | Yok | Harçlar Kanunu m.59 kapsamındaki şartlarla. (Gelir İdaresi Başkanlığı) |
| Kamu yararına çalışan dernekler / vergi muafiyetli vakıfların belirli iktisapları | Yok | Kanundaki şartlar dahilinde. (Gelir İdaresi Başkanlığı) |
| OSB, serbest bölge, endüstri bölgesi, teknoloji geliştirme bölgesi ve sanayi sitelerindeki belirli devir/tesciller | Yok | Özellikle tahsis nedeniyle yapılan belirli devir ve tescillerde. (Gelir İdaresi Başkanlığı) |
| Bazı kamulaştırma / kamu işlemleri | İşlemin niteliğine göre | Normal satıştan farklı harç rejimi vardır. |
| Tapu idaresinin hatasının düzeltilmesi | Yok | İlgilinin kusuru olmadan tapu idaresince yapılan hataların düzeltilmesi harçtan istisnadır. (Gelir İdaresi Başkanlığı) |
Özellikle kentsel dönüşümde önemli nokta
6306 sayılı Kanun kapsamındaki her tapu işlemi otomatik olarak harçsız değildir.
Örneğin kanun kapsamında yapılan uygulama sonucunda meydana gelen yeni yapıların, kanunda belirtilen taraflarca gerçekleştirilen ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis işlemleri için harç istisnası bulunmaktadır. (Gelir İdaresi Başkanlığı)
Dolayısıyla:
Eski riskli yapı → kentsel dönüşüm → yeni bağımsız bölümün malik/müteahhit/hak sahibi adına tescili
ile
Kentsel dönüşüm tamamlandıktan sonra yeni dairenin normal bir alıcıya satılması
aynı şey değildir.
İkinci işlemde sırf taşınmazın geçmişte kentsel dönüşüm kapsamında olması, %4 tapu harcını otomatik olarak ortadan kaldırmaz.
Bir de çok karıştırılan konu: eşe, çocuğa veya kardeşe bedelsiz devir
“Bedelsiz devir = tapu harcı yok” şeklinde genel bir kural yoktur.
Bağış, satış, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, trampa, miras intikali gibi işlemlerin her birinin ayrı vergi ve harç rejimi vardır. Normal satışta ise 2026 itibarıyla devir ve iktisap bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 (%2) uygulanmaktadır; toplam yük %4’tür. (Gelir İdaresi Başkanlığı)
Önemli: 2026’da ayrıca 19 Aralık 2025 tarihli düzenlemeyle taşınmazlarda harç hesabında emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli esasına ilişkin ifade değiştirilmiştir. (GİB)