Emlak; bina, arazi ve arsa gibi unsurların tümünü kapsamaktadır. Yapıldığı maddeye bakılmaksızın karada veya su üzerindeki sabit inşaatların tümüne bina adı verilmektedir. Sınırları dağ, çit, duvar, ağaç veya yol gibi doğal işaretçilerle belirlenmiş olan yeryüzü parçalarına ise arazi denilmektedir. Üstüne inşaat yapılabilmesi için parsellenen ve bu parselleme işlemi devlet kurumları tarafından onaylanmış arazi parçalarına ise arsa adı verilmektedir. Emlak kavramı genel itibarıyla gayrimenkulleri ifade etmek için kullanılan bir kavramdır.

Emlak sektörüyle doğrudan ilişkili olan sektör inşaat sektörüdür. İnşaat sektörü, kendisine bağlı iki yüzden fazla alt sektörün ürettiği mal ve hizmete talep yaratan konumundadır. Bu yaygın etki, sektörün “ekonominin lokomotifi” olma vasfının en temel göstergesidir. İngiltere’de yapılan bir araştırmanın sonuçlarına göre, ortalama yeni bir evde 150 farklı meslek kolunu ilgilendiren 23.000 parça bulunmaktadır. Hiçbir ekonomik faaliyetin bu kadar çok doğrudan ya da dolaylı etki doğurma gücü olmadığı dikkate alındığında sektörün lokomotif gücünün, gelişmekte olan ülkeler için vazgeçilemez değeri daha açık olarak ortaya çıkmaktadır.

İnşaat sektörü, gelir açısından en kazançlı sektörlerinden biridir. Bu durum, inşaat hizmetlerinde rekabet açısından Türkiye’nin mukayeseli üstünlüğe sahip olduğu en önemli sektörlerden biri olduğunu göstermektedir (Ekinci, 2006: 68).

İnşaat sektörü, yoğun iş gücü kullanımı sayesinde her zaman iş gücü açısından tarımdan sonra en yüksek istihdam sağlayan sektörlerden birisi olmuştur. Özellikle düz işçiler açısından inşaat sektörü geniş bir istihdam alanını oluşturmaktadır. İnşaat sektörü gerek emek yoğun bir sektör olması gerekse de niteliksiz iş gücünü bünyesinde kolayca barındırabilmesi bakımından, ekonomideki gelişmelere paralel olarak hızlı bir şekilde istihdam oluşturma veya hızlı bir şekilde işçi çıkarma özelliğine de sahiptir. Özellikle ekonomik kriz dönemleri işten çıkarmaların başlıca nedenlerinden biri olabilmektedir.

Örnek:
•Ev kredileriyle ilgili olarak ABD’de başlayan 2008 küresel
ekonomik krizinin Türkiye ekonomisine olan etkileri oldukça
fazla olmuştur. Bu etkilerden biri de talep üzerindedir.
•Özdemir ve Kılıç’ın (2011) inşaat sektörü üzerinde yaptığı
çalışmaya göre, 2008 küresel ekonomik krizi özellikle
müşteri başına ortalama satın almaların azalması, satın
almaların seyrekleşmesi/satın alma sıklığının uzaması
şeklinde talebi olumsuz bir şekilde etkilemiştir.

Ekonominin gidişatı dünyada olduğu gibi Türkiye’de de inşaat sektörünü doğrudan etkilemektedir. Sektör, ekonomi büyürken ondan daha hızlı bir oranda büyümekte ve büyümeye olumlu katkı yapmakta, ancak ekonomi küçülürken de aynı şekilde ekonomiden daha hızlı bir şekilde küçülmektedir.

Son 10 yıllık dönemde, sektör açısından 2008 ve 2009 yılları dibe vurma, 2010 ve 2011 yılları hızlı yükseliş, 2012 yılı durgunluk, 2013 yılı ise ılımlı toparlanma yılları olmuştur. 2014-2016 yılları arası ise, 2013 yılında yakalanan ivmenin kaybedildiği yıllar olmuştur. Benzer şekilde 2017 yılında yakalanan çıkışın devam ettirilemediği ve 2018 yılında sektörün daraldığı görülmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumunun (TÜİK Haber Bülteni, Nisan 2019) Konut Satış İstatistiklerine göre, Türkiye genelinde konut satışları 2019 Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,1 oranında azalarak 84 403 olmuştur. Konut satışlarında, İstanbul 15 481 konut satışı ve %18,3 ile en yüksek paya sahiptir. Satış sayılarına göre İstanbul’u, 7 519 konut satışı ve %8,9 payıyla Ankara, 4 797 konut satışı ve %5,7 payıyla İzmir izlemiştir. Konut satış sayısının düşük olduğu iller ise sırasıyla Hakkâri, Ardahan ve Bayburt olmuştur.

Konut sektöründe daha çok orta – üst ve üst gelir grubuna yönelik üretim yapılmasına karşın, talebin yoğun olduğu kesim orta gelir grubudur. Özellikle orta- üst ve üst gelir grubuna hitap eden markalı konut projelerindeki artış, daha çok büyük şehirlerde stok fazlası oluşmasına neden olmaktadır. Önümüzdeki dönemde üst gelir grubuna yönelik mevcut stoğun erime hızının yavaşlaması beklenmektedir.

Emlak işletmeleri tarafından sunulan hizmetlerle ilgili olarak birçok taraf bulunmakta olup, bu taraflar süreç içerisinde çeşitli rolleri yerine getirmektedir. İlgili taraflar şunlardır:

• Emlak işletmesi
• Alıcı
• Satıcı
• Kiraya verenler
• Kiralamak isteyenler
• Devlet kurumları (Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü, Maliye Bakanlığı, Belediye vs.)
• Kredi kuruluşları (Banka ve Özel Finans Kuruluşları)
• Emlak değerleme uzmanları
• Gayrimenkul danışmanları
• Mülk yöneticileri
• Proje geliştiricileri
• İnşaat firmaları
• Yatırımcılar
• Reklam işletmeleri

Emlak aracısı olarak ifade edilen emlak işletmeleri, alıcılar ile satıcıları bir araya getiren, tarafların sözleşme imzalanmasına aracılık eden ve yerine getirdiği hizmetler için komisyon olarak ifade edilen ücret talep eden işletmelerdir.

Alıcı kavramı zaman zaman müşteri kavramı ile karıştırılmaktadır. Mülk sahibi olan bireyler, mülklerinin kiralanması veya satışı için emlak işletmesinden hizmet aldıklarında aslında kendileri müşteri konumunda bulunmaktadır. Ancak burada alıcılar olarak ifade edilen kavram, bir gayrimenkulü satın almak isteğinde olan alıcılardır. Emlak sektöründe satıcı kavramı ise, sahibi olduğu emlağı satma isteğinde olan kişilerdir. Kiraya vermek ve kiralamak isteyenler ayrımında ise kiraya verenler emlağın sahibi ve kiralamak isteyenler ise emlağın müşterisi olarak ifade edilmelidir.

Genel olarak emlak işletmeleri daha çok mal sahibi olan bireylere bir diğer ifadeyle satıcılara yönelmektedir. Çünkü sahip oldukları portföy ne kadar geniş olursa satın alma veya kiralama isteğinde olan müşterilerin onları, o kadar çok talep edeceği düşünülmektedir.

Emlak sektöründe en önemli role sahip taraflardan biri de devlet kurumlarıdır. Özellikle merkezî yönetim tarafından çıkarılan yasa ve yönetmelikler ile yerel yönetimlerin aldıkları kararlar emlak sektöründe birçok konuyu (emlağın değerinin artışı veya azalışı, faiz oranları, vergi oranları, imar planları vs.) etkilemektedir.

Emlak sektörünü etkileyen bir diğer faktör ise kredi sağlayan bankalar ve özel finans kuruluşlarıdır. Kredi kurumlarının yürürlükteki kredi faiz oranları, vadeleri ve şartları sektörü doğrudan etkileyebilmektedir.

Bir emlağın ekonomik değerinin doğru belirlenmesi, özellikle satıcı ve alıcı başta olmak üzere kredi kuruluşları ve devlet kurumları açısından çok önemlidir. Bu noktada önemli bir taraf da gayrimenkul değerleme uzmanlarından oluşmaktadır. Gayrimenkul danışmanları, mülk yöneticileri, proje geliştiriciler, inşaat firmaları, mimarlık ofisleri, yatırımcılar ve reklam işletmeleri de emlak sektöründe yer alan diğer ilgili tarafları oluşturmaktadır.

1- Binanın yaşı ve metrekaresi
2- Cephesi
3- Oda sayısı ve kullanım özellikleri
4- İnşaat sınıfı (Cinsi)
5- Manzara ve görüş alanı
6- Toplam daire sayısı
7- Yangın merdiveni
8- Hidrofor
9- Asansör
10- Binanın peyzajı
11- Sosyal tesislere yakınlığı
12- Belediye hizmet alanlarına yakınlığı
13- Arsa ve Çap belgesi
14- İnşaat Alanı
15- Arsa payının tespiti ve değeri
16- Kat konumu
17- Balkonların işlevselliği
18- Isınma şekli
19- Ulaşım durumu
20- Otopark durumu
21- Güvenlik sistemi
22- Jeneratör
23- Ses ve ısı izolasyonu
24- İç ve dış cephe malzemelerinin kalitesi
25- Site içi Sosyal Aktivitelerini değerlendirmek
26- Gayrimenkulun boş ya da kiracı olduğunun tespiti
27- Kamu kurum ve kuruluşlarına yakınlığı
28- Kat adedi
29- Kira getirisi

En önemlisi ise, o günkü piyasadaki emsal ve rayiç bedelleri de göz önünde bulundurularak gayrimenkulun var olan nitelikleri çerçevesinde değerlendirme yapmaktadır.

Bir ev satın alınacağı zaman, bu satın alma işlemi genel olarak birçok kişi için oldukça pahalı bir yatırım ve karmaşık bir işlemdir. Bu nedenle alıcılar, profesyonel bir emlak işletmesinden destek almaya ihtiyaç duyarlar. Satıcı evini pazara çıkardığında, evine fiyat biçme, haklarının satışı, müşteri bulma ve satışı kapama gibi konularda yardıma ihtiyaç duyar. Bu noktada emlak işletmeleri, bir pazarlama/satış temsilcisi veya danışman olarak bu boşluğu doldururlar.

Emlak işletmeleri farklı şekillerde hizmet sunabilirler. Emlak işletmelerinin çalışma şekline yönelik birkaç farklı yaklaşım bulunmaktadır. Geleneksel yaklaşımda emlak işletmesi, müşteriler olarak alıcılarla görüşürken satıcının temsilcisi şeklinde hareket ederler. Daha yeni yaklaşımların birinde ise emlak işletmeleri uzmanlaşmaya giderler. Emlak işletmeleri sadece satıcı veya sadece alıcıyı temsil etmede uzmanlaşırlar. Yeni yaklaşımların bir diğerinde ise emlak işletmesi ne alıcıyı ne de satıcıyı temsil eder. Emlak işletmesi kolaylaştırıcı veya işlem aracısı rolünü üstlenir. Bir diğer yeni yaklaşımda ise ikili temsilciliğe rıza gösterildiğinde, emlak işletmesi alıcılar için alıcının temsilcisi, satıcılar için ise satıcının temsilcisi, belirli durumlarda ise her ikisinin temsilcisi olarak hareket eder.
Emlak sektöründe hizmet sunum süreci; listeleme, araştırma, değerlendirme, pazarlık ve satışı kapama olarak beş aşamaya ayrılabilir.
Bu süreçteki aşamalar ve bu aşamalarda yerine getirilen faaliyetler aşağıda yer almaktadır:

1.Aşama: Listeleme
Bu adımda potansiyel satıcı evini satmak veya kiralamak amacıyla pazara sunar. Satıcı bu aşamada evin özelliklerini ve durumunu (evin hangi özelliklere sahip olduğu, onarım ihtiyacının olup olmadığı gibi) ve evi için ne kadar fiyat istediğini belirler. Daha sonra evin satışı için reklam aşaması başlar. Bu aşamada satıcı bir emlak işletmesi ile evinin emlak işletmesinin sunduğu evler içinde listelenmesi için anlaşma yapabilir. Listeleme genellikle satıcının emlak işletmesine bu iş karşılığında komisyon ödenmesi sözünü gerektirir. Eğer ev belirlenen dönem içinde satılırsa emlak işletmesi komisyon alır. Hatta ev satılmasa dahi emlak komisyoncusu alıcılara evi gösterdiği için komisyon alabilir. Emlak işletmesi ayrıca evin reklamlarının ve duyurularının yapılması ve evin açık tutulması gibi işler için de satıcılara yardımcı olur. Listelemedeki önemli konulardan bir satış için evin emlak işletmesinin veri tabanında yer almasıdır.

Emlak işletmesinin veri tabanında satıştaki tüm evler listelenir. Bu evler alıcılar yanında diğer emlak işletmeleri tarafından da görülür.

2.Aşama: Araştırma
Araştırma aşamasında, potansiyel alıcılar kendileri açısından uygun lokasyonda, büyüklükte, fiyatta ve özelliklerde evleri bulmak için araştırma ve inceleme aşamasına geçerler. Mevcut evler hakkındaki bilgeler birçok kaynaktan toplanabilir. Alıcılar, gazete reklamlarına bakabilecekleri gibi yakınlarında gördükleri evlere doğrudan sahibini arayarak da ulaşmaya çalışırlar. Alternatif olarak, alıcılar kendilerine karar vermede yardımcı olacak (hangi özelliklerin önemli olduğu, komşular vb. gibi birçok konuda) bilgileri almak için bir emlak işletmesi ile çalışabilirler.

3.Aşama: Değerlendirme
Bu aşamada, alıcılar kendilerine uygun evleri bulmak için birçok kriteri değerlendirirler. Genel olarak bu değerlendirme gezerek ve görerek kişi tarafından yapılır. Bu aşamanın önemi, elektronik ticaret ile bir emlak işletmesi tarafından alınan hizmet arasındaki farklılığı yansıtmasıdır. Bir emlak işletmesi ile çalışmanın en büyük avantajı, emlak işletmesinin evleri çok daha kolay bir şekilde gösterebilmesidir. Emlak işletmesi çoğu zaman evin anahtarının kopyasına sahiptir. Bu anahtar genellikle emlak işletmesi tarafından kapıya yakın bir yerdeki kilitli bir dolabın içinde muhafaza edilir. Evler, emlak işletmesi veya evin sahibi tarafından ev açıldığında görülebilir. Emlak işletmesi komisyon alacağı için sadece kendisiyle anlaşılan satıcıların evlerini, bir diğer ifadeyle portföyündeki evleri gösterir.

4.Aşama: Pazarlık
Arzulanan ev belirlendikten sonra, potansiyel alıcı kredi kullanma, gayrimenkul değerleme uzmanının eve fiyat biçmesi gibi genellikle birçok şarta bağlı olarak istediği fiyattan evi satın alma isteğinde bulunur. Çoğu zaman emlak işletmesi istenen fiyata ve diğer müzakereye açık noktalara ilişkin alıcıya çeşitli tavsiyelerde bulunur. Satıcı da belli bir fiyattan evini satmak ister ve o da potansiyel alıcıya karşı bir teklif (muhtemelen daha yüksek bir fiyat) sunar. Emlak işletmesi yöneticisi de bu süreçte satıcıya çeşitli önerilerde bulunur. Sonuçta alıcı ve satıcı, satış işlemi için eğer anlaşılırlarsa bağlayıcı bir sözleşmeyi kabul ederler. Bu noktada sözleşme şartlarını etkileyecek kredi şartlarını düzenlemede, evi değerlemede ve evin değerini etkileyen kusurlarını tespit etmede birçok farklı meslekten kişi sözleşme şartlarını ortadan kaldırmada yer alabilir.

5.Aşama: Satışı kapama
Sözleşmeye ilişkin şartlarda her iki taraf mutabık kaldığında satış kapanabilir. Bir diğer ifadeyle para ve ev el değiştirir. Evin tapusu alıcıya verilerek yasal açıdan evin sahipliği alıcıya geçer. Pazar özelliklerine bağlı olarak yukarıda ele alınan süreçte olası birçok değişiklik olabilir.

Bu aşamaların her birinde emlak işletmesi önemli roller üstlenir. Ancak günümüzde internet ile birlikte süreçlerin içeriğinde ve yapısında değişiklikler olmuştur. İnternet, alıcı ve satıcının ihtiyaç duyduğu birçok bilgiyi alıcı ve satıcılara sağlamaktadır. Örneğin; online emlak işletmeleri ve finansal hizmetler sunan işletmeler, alıcıların satın alma güçlerini ve/veya onay öncesi evin alıcıya getireceği kredi yükünün hesaplanmasına olanak sağlayan araçlar sunmaktadırlar. Bununla beraber zaman zaman bir satıcı için evin ilanının hangi web sitesinde verileceği kararı denenmiş bir emlak aracısı işletmenin yardımı olmadan zor olabilmektedir.

Emlak işletmelerinin karşılaştığı bilgi sorunları oldukça fazladır. Mevcut basılı ve elektronik kaynakların yanı sıra internetin büyümesi de oldukça büyük yeni bir veri seti oluşturmuştur. Emlak sektörüyle ilgili çok miktarda bilgiyi günümüzde internette kolayca bulabilmek artık şaşırtıcı değildir.

Türk Dil Kurumu’nda emlakı tanımlayan unsurları aşağıdaki gibi açıklayabiliriz:

Ev: İçinde bir tek ailenin oturabileceği biçimde ve büyüklükte yapılmış yapıdır. Konut olarak da adlandırılmaktadır. Barınma ihtiyacını sağlayan fiziksel ortam olarak konut, aslında temel toplumsal birim olan aileyi bir arada tutan fiziksel ve moral mekânlar bütünüdür. Bu yönüyle sadece fiziksel bir mekan olmanın çok ötesinde anlamlara sahiptir. Bu nedenle, 1948 tarihli İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi ile başlayarak konutun bir insan hakkı olduğu uluslararası düzeyde kabul edilmiştir. Ayrıca konutun sahip olduğu önemin bir yansıması olarak 1996 yılında yapılan Habitat II kapsamında ortaya konan temel hedeflerden biri ise herkese yeterli sayıda konut olmuştur.

Konut: Ekonomik, sosyo – kültürel, hukuki, mimari ve teknolojik olmak üzere çok bileşenli bir bütündür. Konutun birçok işlevi bulunmaktadır.
Bu işlevler kısaca şu şekildedir;

• Bir barınak olma,
• Ekonomik ve hukuksal güvence sağlama,
• Toplumsal ilişkilerin yeniden üretilmesinde bir araç olma,
• Üretilen bir mal olma,
• Bir tüketim malı olma,
• Yatırım olarak spekülatif değer artışlarına el koyma,
• Kentsel çevrenin oluşturulmasında kültürel bir kurgu olma,
• Toplum içinde bireyi güçlü kılma ve özgüven kazandırma.

Konutun kişiler için ifade ettiği anlam (işlev) değiştikçe kişilerin, yaşayacakları konutu tercih etme sürecinde göz önünde bulunduracakları kriterler de bir değişime ya da dönüşüme uğramaktadır. Bu farklılaşma süreci, farklı ülkelerde veya farklı zaman dilimleri içinde de değişime uğramaktadır.

Kişilerin konut ihtiyaçlarının neticesinde karşımıza çıkan kavram konut talebi olmaktadır. Konut talebi; kişilerin (hane halkının) konut ihtiyaçlarını gidermek amacıyla, belli bir konutun bedelini ya da kirasını ödemeye istekli ve ödeme gücünde olmaları şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yönüyle konuta olan talep, ekonomik niteliklidir. Ayrıca emlak sektöründe gerçekleştirilen aracılık işlemleri içinde diğer emlak türlerine oranla en fazla işlem hacmi olan emlak türüdür. Bu nedenle emlak komisyonculuğunda aracılık faaliyeti genellikle konut alım – satım – kiralama işlemlerinde yapılmaktadır.

Bireylerin konut talebini belirleyen başlıca faktörler şu şekilde sıralanabilir;

• Gelir,
• Konut fiyatları,
• Talep esnekliği,
• Konut üretimi,
• Kullanıcı zevk ve tercihleri,
• Konut üretim teknolojisi,
• Konut pazarının örgütlenmesidir.

Örnek: Konuta yönelik talebi etkileyen faktörler, kişiden kişiye, yaşanılan
kente ya da zamanın koşullarına göre değişiklik göstermektedir.
Örneğin evli ve çocuk sahibi olan kişiler bahçeli çocuk oyun alanlı
güvenli sitelerde yaşamayı tercih ederken; genç ve bekâr kişiler
kültürel aktivitelere daha rahat ulaşabilmek için kent merkezine yakın
konutları tercih edebilmekte; büyük kentlerde yaşayan kişiler için iş
yerine yakınlık önemli iken küçük kentlerde yaşayanlar için çarşı kent
merkezine yakınlık daha önemlidir.

Yukarıda sayılan faktörler yanında ayrıca konut talebini belirleyen diğer faktörleri aşağıdaki gibidir;

• Nüfus artışı,
• Aile yapısında meydana gelen değişiklikler,
• Kentleşme,
• Sosyal ve kültürel gelişmeler,
• Gelir seviyesi – barınma maliyeti ilişkisi,
• Sosyal talep,
• Yenileme ve ıslah ihtiyacıdır.

Konut, ekonomik sektördeki diğer mallardan ayrılan ve kendine has özellikler taşıyan bir mal olduğu için konuta yönelik talebi açıklayan faktörler de çeşitlenmektedir. Buna göre yukarıda konuta yönelik talebi etkileyen faktörler olarak sıralanan unsurlar kısa ve uzun vadede değişiklik göstermektedir. Konut talebini, kısa vadede etkileyen faktörler ekonomik karakterli iken, uzun vadede ise ekonomik faktörlerin yanında en az onlar kadar önemli olan sosyo – demografik unsurlar da önemli bir yere sahiptir. Nihayetinde bir hane halkının konut talebini etkileyen unsurlar ya da faktörler şu şekildedir: kişinin serveti ve gelir düzeyi, konutun bedeli/fiyatı, kişinin konut tercihleri ve piyasadaki diğer malların/ unsurların fiyatlarıdır. Günümüz koşullarında bir hane halkının konut taleplerinin karşılanmasında, kişilerin ellerinde bulunan kıt kaynaklarla faydalarını en üstderecede karşılayabilecekleri en uygun konutları tercih etmek yerine toplumsal yapıdaki eğilimlerin ve tercihlerin da etkisiyle ellerindeki kıt kaynakların onlara sunduğu konut standartlarının üzerinde konut satın alma yönünde bir eğilim içinde oldukları görülmektedir. Sahip oldukları ekonomik kaynakları aşacak bir konut edinmeleri, konut kredileri ile mümkün hâle gelebilmiştir. Serbest piyasa koşullarına uygun olarak konut edinebilmede en önemli araçlardan biri olan ‘İpoteğe Dayalı Konut Finansmanı Sistemi’dir. Bu yöntem ile bireyler, ellerinde yeterli kaynakları bulunmasa bile “ideallerindeki ev”e ulaşma olanağına kavuşabilmektedir.

Arazi: Yeryüzü parçası veya toprak anlamına gelmektedir. Söz konusu toprak parçası eğer belediye ve mücavir alan içinde kalıyorsa ve imar hakkı verildiyse arsa adını alır. Fakat o toprak parçası belediye ve mücavir alan dışında ise, üzerinde yapı yapmak amacıyla değil de tarımsal amaçlı olarak kullanılmaya elverişli ise bu durumda adı tarla, bağ, bahçe olur. Bu durumda toprağın niteliğine göre emlak sektöründe satış tekniği, potansiyel alıcıları, emlak komisyoncunun pazarlama stratejisi de değişecektir. Emlak komisyoncuları için en çok getiri sağlayan toprak satışı; belediye ve mücavir alan içinde olup, imar hakkına sahip olan topraklardır yani arsalardır.

Arsa ile tarla, bağ, bahçe gibi toprak parçaları arasında ciddi oranda bir değer farklılığı bulunmaktadır. Bunun sebebi kısaca şu şekilde açıklanabilir:

• Tarla, bağ, bahçe, vb. tarımsal araziler sadece üzerinde tarımsal üretim yapmak için kullanılan topraklardır. Bunlar üzerinde yapı yapılmasının belirli kuralları vardır. Örneğin arazi sahibi tarımsal amaçlı olarak arazisinin üzerine arazinin toplam %5’ini geçemeyecek ve toplamda da 250 metrekareden büyük olmayacak yapılar yapabilirler. Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılmasına Dair Yönetmeliği’nin 4. maddesinde tarımsal yapılar şu şekilde tanımlanmaktadır: Tarımsal üretim için ihtiyaç duyulan yapılar ile tarımsal ürünlerin üretildikten sonra ilk işleme ve değerlendirmesini yapmak amacıyla işletme içerisinde inşa edilen, işletme sahibine ait yapılardır.
• Oysa belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan ve imar hakkına sahip olan bir arsa, birden çok amaç için kullanılabilir. Örneğin; arsa üzerinde konut inşa edilebilir, ticari amaçlı bir işletme kurulabilir, imalat amaçlı üretim hane –fabrika kurulabilir. Dolayısıyla arsanın kullanım amacı çeşitlendikçe değeri de artacaktır. Üstelik mevcut imar planının izin verdiği ölçüde bazı durumlarda arasının tamamında inşaat yapılabilecek bazı durumlarda % 40 – 50 gibi oranlarda yapı izni verilebilecektir. Bu da ayrıca arsanın değerini etkileyen önemli bir faktör olarak karşımıza çıkacaktır.

Arsa: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde veya köy yerleşik alanlarında yapılan planlara uygun olarak, üzerinde yapı inşa etmek için ayrılmış ve tapu kütüğünde arsa olarak tescil edilmiş arazi parçasıdır. Arsayı araziden ayıran temel unsur, arsanın bir belediye veya mücavir alan içinde yer almış olması ve üzerinde inşaat yapmaya izin verilmiş olması bir diğer ifade ile imar hakkına sahip olmasıdır.

Belediye ve mücavir sınırları içinde yer alan bir arazinin arsaya dönüşmesi için parselleme işleminin yapılması gerekmektedir.

Parsel: Sınırları haritalarla belirlenmiş arazi parçasıdır. Parsel kadastro ve imar planlaması açısından ikiye ayrılmaktadır.

Kadastro açısından parsel: Kadastro görmüş olan yerlerde mülkiyet sınırları, kadastro idaresi tarafından planlama ebatları yazılarak tespit edilmiş ve tapuda tescili yapılmış en küçük arsa ve arazi parçasıdır.

Kadastro parseli, imar parselinden daha büyük olduğundan, bir kadastro parseli birden çok imar parseli içerebilir; fakat yüzölçümü ya da şekli elverişli olmadığından her kadastro parseli imar parseli durumuna sokulamayabilir.

Kadastro parselinde, taşınmazların sınırlarının değişmezliği esastır. Buna karşılık, imar planı gereğince, belediye tarafından düzenleme yetkilerinin kullanılması suretiyle, belediye sınırları içindeki alanların düzene sokulması, imar parsellerinin bir kısmının yola ayrılması, yeşil alan olarak tahsis edilmesi ve planlara uygunluğunun sağlanması amacıyla bazı arsaların birleştirerek dağıtılması her zaman mümkündür. Bu nedenle imar planı ile kadastro parseli birbirleri ile örtüşmeyebilir.

İmar parseli: İmar planları açısından imar parseli ise, kentin imar planına ve imar mevzuatına uygun olarak üzerinde yalnız bir yapının yapılabileceği kadar küçük toprak parçası, bir diğer ifade ile imar ve satma amacıyla kentin toprağının yasal olarak bölünebileceği en küçük birimidir (Keleş, 1980: 141). İmar Kanunu’na göre imar parseli şu şekilde tanımlanmaktadır: İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.

Parselleme düzenli ve sağlıklı bir kentleşmenin gerçekleşmesi
için birinci adımdır. Bu nedenle parselasyon planına uygun
olarak yapılaşmanın gerçekleştiği bölgelerde altyapı hizmetleri
tamamlanmıştır ve düzenli sağlıklı b ir yapılaşma ortaya
çıkmaktadır . P arselleme kurallarının ihlal edildiği yerleşim
yerlerinde farklı büyüklükte imar parselleri ortaya çıkmaktadır ve
yetersiz altıpı nedeniyle sağlıksız bir yapılaşma görüntüsüne
rastlanılmaktadır. Bu durum aynı zamanda bölgedeki emlak
fiyatlarını olumsuz olarak etkilemektedir.

Her parselin, bir yandan yola komşu olması gerekir. Ancak eklentiler ayrı bir yapı sayılmayacağından bir parselde ana yapı dışında böyle bir yapının bulunması genel kuralı bozmaz. Genellikle kadastro parsellerinden oluşan toprak parçalarını imar parseli durumuna sokmak üzere, parçalara ayırmak, birleştirmek, yeniden bölmek ve dağıtmak üzere parselleme işlemleri yapılmaktadır. Diğer ifade ile parselleme işlemleri, genellikle kadastro parsellerinden oluşan toprak parçalarını imar parseli durumuna sokmak üzere, bunları parçalara ayırma (ifraz), birleştirmeyi (tevhit), yeniden bölmeyi ve dağıtmayı (tahsis) işlemlerini kapsamaktadır.

Parselleme işlemlerinin amacı ise şu şekilde açıklanabilir:

• Parselleme düzenlemeleri, belediye ve mücavir alan içinde ve dışındaki alanlarda gelecekte büyümeyi ve gelişmeyi sağlamak için yapılmaktadır.
• Konut, ulaşım, dağıtım, rahatlık, kullanım kolaylığı, güvenlik, sağlık ve refah gibi konularda topluma, yeterli imkânlarla sağlanması da, yerleşim alanlarının imarı ile mümkündür.
• Parselleme düzenlemeleri toprağın, sağlık, yangın, sel, vb. tehlikesi olmaksızın, güven içerisinde yapı yapmak amacıyla kullanılabilmesi için yapılmaktadır.
• İmar planlarına uygun olarak inşaata ve başka kullanıma elverişli alanlar yaratmak ve düzgün imar parselleri elde etmek amacıyla parselleme işlemleri yapılmaktadır.

Parselleme işlemi planlı ve sağlıklı gelişen kentsel yapı için hayati önem taşımaktadır.

Parselleme işlemi, arazinin içinde yer aldığı belediye veya il özel idaresi tarafından gerçekleştirilen bir işlemdir. Parselleme işleminin mutlaka bir parselasyon planına dayalı olarak yapılması gereklidir. Bu nedenle önce ilgili belediye veya il özel idaresi tarafından bir parselasyon planı hazırlanmalıdır.

Parselasyon planı; belli bir alan içindeki her taşınmaz mala karşılık sahiplerine verilecek bağımsız veya şuyulu imar parsellerini, parsel hisselerini hisse miktarını ve verilecek parsellerinin yerleri gibi hususları gösteren hukuki bir işlemlerdir. Bir diğer ifade ile bir kentin veya kasabanın tümünde veya bir bölümünde, parsellemenin hangi ilkelere göre yapılacağını, parsellerin yerini ve sınırı gösteren plandır.

Belediyenin veya il özel idaresinin yetkili mercileri tarafından hazırlanan parselasyon planı, belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından onaylanır ve onaylanan parselleme kararları 1 ay süre ile herkesin görebileceği bir yerde askıya çıkar. Askı süresi içinde herhangi bir itiraz olmaz ise parselasyon planları kesinleşir. Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir.

Böylece üzerine yapı yapılacak olan imar parselleri emlak sektöründe alım – satım – kiralamaya açık hâle gelecektir.

Bina: İnsan ve hayvanların barınmaları veya başka amaçlarla (eğlenme, korunma, eğitim, sağlık, depo, vb.) kullanılmak amacıyla genellikle dayanıklı malzemelerden inşa edilen, dört duvarı ve çatısı olan su üzerinde veya bir kara parçası üzerinde bulunan bir mimarlık ürünüdür. Bina kullanılma amacına göre farklı isimler almaktadır. Örneğin, bireylerin barınmaları amacına hizmet ediyorsa mesken, iş yerlerinin bulunduğu bir mekân ise iş hanı, yolcuların konakladığı binalara otel, kişilerin eğitim hizmetini aldığı binalara okul, malların depolandığı ve saklandığı binalara depo denilmektedir.

Bina sahip olduğu özelliğe veya yerine getirdiği işleve bağlı olarak değeri artmaktadır. İş hanı olarak kullanılan ve iş yerlerinin bulunduğu yapılar genel olarak mesken olarak kullanılan konutların yer aldığı yapılardan daha yüksek bir bedele sahiptir. Bu nedenle bu yapıların emlak komisyonculuğunda satış – kiralama gibi aracılık işlemleri konutlardan oluşan yapılardan farklılık gösterebilmektedir.

Bağ: Üzüm kütüklerinin dikili bulunduğu toprak – arazi parçasıdır.

Bahçe: Ayrı ayrı veya karışık olarak çeşitli sebze – çiçek türlerinin yetiştirildiği, etrafı çit veya benzeri şeylerle çevrilmiş toprak parçasıdır. Hem belediye ve mücavir sınırları içinde hem de köy arazileri içinde yer alabilir.

Tarla: Sınırları belirli ve tarımsal amaçlı olarak kullanılan toprak parçalarıdır.

Genellikle köy arazisi içinde yer almaktadır. Tarımsal amaçlı olarak kullanılan bu toprak parçalarının korunması önem arz ettiği için buralarda yapılacak tarımsal faaliyetin türü, yöntemi ve buralarda yapılacak yapılar ve işletmelere ilişkin olarak düzenlemeler kanun yönetmeliklerde ele alınmıştır.

Türk Medeni Kanunu’na Göre Emlak Türleri

Yukarıda emlakın ekonomik, sosyal ve imar mevzuatı açıdan tanımları yapılmıştır. Bir de bunların dışında emlak hukuki tanımına yer vermek gerekmektedir. Bu noktada Türk Medeni Kanunu yol gösterici niteliktedir. Türk Medeni Kanunu’nun 704. maddesine göre emlak kategorisinde yer alan unsurlar aşağıdaki gibidir.

Arazi: Sınırı, yüzölçümü ve niteliği yeterli biçimde belirlenmiş taşınmaz parçasıdır. Kadastro ve tapulama tescili yapılmış her parsel tapu niteliğinde ayrı bir sayfaya kaydedilir.

Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar:
Bağımsız ve sürekli hakların kaydedilmesi için gerekli koşullar ve usul tüzükle belirlenir. Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir.

Bağımsız ve sürekli hakların tapu kütüğüne kaydedilebilmesi için:

• Bir irtifak hakkı olmalıdır: İrtifak hakları dışındaki sınırlı ayni haklara, müstakil ve daimi bir mahiyet tanınmamaktadır.
• Süresiz veya en az otuz yıl süreli olmalıdır.
• Tasarrufları kısıtlanmayan ve izne tâbi kılınmayan bağımsız irtifak hakları olmalıdır. Bir irtifak hakkının bağımsız olması, bu hakkın bir taşınmaz veya bir şahıs lehine tesis edilmemiş olması demektir. Buradan hareketle şahsi irtifakların (intifa hakkı, sükna hakkı) tapu siciline bağımsız bir irtifak olarak kaydı mümkün olmadığı belirtilebilir. Bir taşınmaz lehine kurulan irtifak hakları da, taşınmazdan ayrı olarak devredilemeyeceği için bağımsızlık niteliğini taşımazlar.
• İrtifak hakları arasında yer alan üst hakkı, kaynak hakkı ile devre mülk hakları ise müstakil bir niteliğe sahiptir. Bunun sonucunda da tapu kütüğünün farklı bir sayfasına kayıt edilmesi mümkündür.
• Hak sahibinin yazılı istemi olmalıdır. İrtifak hakkına ilişkin olarak bağımsız bir sayfa açılması, ancak hak sahibinin yazılı talepte bulunması ile mümkündür. Yazılı talep yeterlidir. Hak sahibin sözlü rızasına ihtiyaç yoktur.

Bu şartlar gerçekleşir ise bağımsız ve sürekli haklar tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir. Tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli haklar, üçüncü kişilere devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde her türlü aynî veya kişisel hak kurulabilir. Bu haklar aşağıdaki gibidir:

• Üst (inşaat) hakkı: Sahibine arazinin altında veya üstünde yapı inşa etme veya mevcut yapıyı muhafaza ve bu yapının mülkiyet hakkına sahip olma yetkisini sağlayan irtifak haklarıdır. Buna örnek olarak Türk Telekom Arena Stadyumu ve Şükrü Saraçoğlu Stadyumu verilebilir.
• Kaynak Hakkı: Sahibine bir başkasının arazisindeki kaynağın sularını alma ve kendi arazisine katma yetkisi sağlayan haktır.
• Devre mülk hakkı: Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapıdan/bağımsız bölümden, yılın belli dönemlerinde ve müşterek mülkiyet payına bağlı olarak yararlanmak üzere kurulan bir irtifak hakkıdır.

Kat Mülkiyet Kütüğü’ne bağlı bağımsız bölümler:

Kat irtifakı kurulmak suretiyle inşasına başlanmış ve usulüne göre bitirilerek bağımsız bölümler hâline getirilmiş taşınmazlarda gerekli şartlar yerine getirilmek koşulu ile tapu kütüğünde Kat Mülkiyeti Kütüğü’ne kayıt edilmektedir.

Buna göre tamamlanmış bir yapının kat, daire, dükkân, vb. gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde kurulan bağımsız bir irtifak hakkıdır. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıt ile irtifak hakkı taşınmaz niteliğini kazanır.