Emlak; bina, arazi ve arsa gibi unsurların tümünü kapsamaktadır. Yapıldığı maddeye bakılmaksızın karada veya su üzerindeki sabit inşaatların tümüne bina adı verilmektedir. Sınırları dağ, çit, duvar, ağaç veya yol gibi doğal işaretçilerle belirlenmiş olan yeryüzü parçalarına ise arazi denilmektedir. Üstüne inşaat yapılabilmesi için parsellenen ve bu parselleme işlemi devlet kurumları tarafından onaylanmış arazi parçalarına ise arsa adı verilmektedir. Emlak kavramı genel itibarıyla gayrimenkulleri ifade etmek için kullanılan bir kavramdır.

Emlak sektörüyle doğrudan ilişkili olan sektör inşaat sektörüdür. İnşaat sektörü, kendisine bağlı iki yüzden fazla alt sektörün ürettiği mal ve hizmete talep yaratan konumundadır. Bu yaygın etki, sektörün “ekonominin lokomotifi” olma vasfının en temel göstergesidir. İngiltere’de yapılan bir araştırmanın sonuçlarına göre, ortalama yeni bir evde 150 farklı meslek kolunu ilgilendiren 23.000 parça bulunmaktadır. Hiçbir ekonomik faaliyetin bu kadar çok doğrudan ya da dolaylı etki doğurma gücü olmadığı dikkate alındığında sektörün lokomotif gücünün, gelişmekte olan ülkeler için vazgeçilemez değeri daha açık olarak ortaya çıkmaktadır.

İnşaat sektörü, gelir açısından en kazançlı sektörlerinden biridir. Bu durum, inşaat hizmetlerinde rekabet açısından Türkiye’nin mukayeseli üstünlüğe sahip olduğu en önemli sektörlerden biri olduğunu göstermektedir (Ekinci, 2006: 68).

İnşaat sektörü, yoğun iş gücü kullanımı sayesinde her zaman iş gücü açısından tarımdan sonra en yüksek istihdam sağlayan sektörlerden birisi olmuştur. Özellikle düz işçiler açısından inşaat sektörü geniş bir istihdam alanını oluşturmaktadır. İnşaat sektörü gerek emek yoğun bir sektör olması gerekse de niteliksiz iş gücünü bünyesinde kolayca barındırabilmesi bakımından, ekonomideki gelişmelere paralel olarak hızlı bir şekilde istihdam oluşturma veya hızlı bir şekilde işçi çıkarma özelliğine de sahiptir. Özellikle ekonomik kriz dönemleri işten çıkarmaların başlıca nedenlerinden biri olabilmektedir.

Örnek:
•Ev kredileriyle ilgili olarak ABD’de başlayan 2008 küresel
ekonomik krizinin Türkiye ekonomisine olan etkileri oldukça
fazla olmuştur. Bu etkilerden biri de talep üzerindedir.
•Özdemir ve Kılıç’ın (2011) inşaat sektörü üzerinde yaptığı
çalışmaya göre, 2008 küresel ekonomik krizi özellikle
müşteri başına ortalama satın almaların azalması, satın
almaların seyrekleşmesi/satın alma sıklığının uzaması
şeklinde talebi olumsuz bir şekilde etkilemiştir.

Ekonominin gidişatı dünyada olduğu gibi Türkiye’de de inşaat sektörünü doğrudan etkilemektedir. Sektör, ekonomi büyürken ondan daha hızlı bir oranda büyümekte ve büyümeye olumlu katkı yapmakta, ancak ekonomi küçülürken de aynı şekilde ekonomiden daha hızlı bir şekilde küçülmektedir.

Son 10 yıllık dönemde, sektör açısından 2008 ve 2009 yılları dibe vurma, 2010 ve 2011 yılları hızlı yükseliş, 2012 yılı durgunluk, 2013 yılı ise ılımlı toparlanma yılları olmuştur. 2014-2016 yılları arası ise, 2013 yılında yakalanan ivmenin kaybedildiği yıllar olmuştur. Benzer şekilde 2017 yılında yakalanan çıkışın devam ettirilemediği ve 2018 yılında sektörün daraldığı görülmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumunun (TÜİK Haber Bülteni, Nisan 2019) Konut Satış İstatistiklerine göre, Türkiye genelinde konut satışları 2019 Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,1 oranında azalarak 84 403 olmuştur. Konut satışlarında, İstanbul 15 481 konut satışı ve %18,3 ile en yüksek paya sahiptir. Satış sayılarına göre İstanbul’u, 7 519 konut satışı ve %8,9 payıyla Ankara, 4 797 konut satışı ve %5,7 payıyla İzmir izlemiştir. Konut satış sayısının düşük olduğu iller ise sırasıyla Hakkâri, Ardahan ve Bayburt olmuştur.

Konut sektöründe daha çok orta – üst ve üst gelir grubuna yönelik üretim yapılmasına karşın, talebin yoğun olduğu kesim orta gelir grubudur. Özellikle orta- üst ve üst gelir grubuna hitap eden markalı konut projelerindeki artış, daha çok büyük şehirlerde stok fazlası oluşmasına neden olmaktadır. Önümüzdeki dönemde üst gelir grubuna yönelik mevcut stoğun erime hızının yavaşlaması beklenmektedir.

Emlak işletmeleri tarafından sunulan hizmetlerle ilgili olarak birçok taraf bulunmakta olup, bu taraflar süreç içerisinde çeşitli rolleri yerine getirmektedir. İlgili taraflar şunlardır:

• Emlak işletmesi
• Alıcı
• Satıcı
• Kiraya verenler
• Kiralamak isteyenler
• Devlet kurumları (Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü, Maliye Bakanlığı, Belediye vs.)
• Kredi kuruluşları (Banka ve Özel Finans Kuruluşları)
• Emlak değerleme uzmanları
• Gayrimenkul danışmanları
• Mülk yöneticileri
• Proje geliştiricileri
• İnşaat firmaları
• Yatırımcılar
• Reklam işletmeleri

Emlak aracısı olarak ifade edilen emlak işletmeleri, alıcılar ile satıcıları bir araya getiren, tarafların sözleşme imzalanmasına aracılık eden ve yerine getirdiği hizmetler için komisyon olarak ifade edilen ücret talep eden işletmelerdir.

Alıcı kavramı zaman zaman müşteri kavramı ile karıştırılmaktadır. Mülk sahibi olan bireyler, mülklerinin kiralanması veya satışı için emlak işletmesinden hizmet aldıklarında aslında kendileri müşteri konumunda bulunmaktadır. Ancak burada alıcılar olarak ifade edilen kavram, bir gayrimenkulü satın almak isteğinde olan alıcılardır. Emlak sektöründe satıcı kavramı ise, sahibi olduğu emlağı satma isteğinde olan kişilerdir. Kiraya vermek ve kiralamak isteyenler ayrımında ise kiraya verenler emlağın sahibi ve kiralamak isteyenler ise emlağın müşterisi olarak ifade edilmelidir.

Genel olarak emlak işletmeleri daha çok mal sahibi olan bireylere bir diğer ifadeyle satıcılara yönelmektedir. Çünkü sahip oldukları portföy ne kadar geniş olursa satın alma veya kiralama isteğinde olan müşterilerin onları, o kadar çok talep edeceği düşünülmektedir.

Emlak sektöründe en önemli role sahip taraflardan biri de devlet kurumlarıdır. Özellikle merkezî yönetim tarafından çıkarılan yasa ve yönetmelikler ile yerel yönetimlerin aldıkları kararlar emlak sektöründe birçok konuyu (emlağın değerinin artışı veya azalışı, faiz oranları, vergi oranları, imar planları vs.) etkilemektedir.

Emlak sektörünü etkileyen bir diğer faktör ise kredi sağlayan bankalar ve özel finans kuruluşlarıdır. Kredi kurumlarının yürürlükteki kredi faiz oranları, vadeleri ve şartları sektörü doğrudan etkileyebilmektedir.

Bir emlağın ekonomik değerinin doğru belirlenmesi, özellikle satıcı ve alıcı başta olmak üzere kredi kuruluşları ve devlet kurumları açısından çok önemlidir. Bu noktada önemli bir taraf da gayrimenkul değerleme uzmanlarından oluşmaktadır. Gayrimenkul danışmanları, mülk yöneticileri, proje geliştiriciler, inşaat firmaları, mimarlık ofisleri, yatırımcılar ve reklam işletmeleri de emlak sektöründe yer alan diğer ilgili tarafları oluşturmaktadır.

1- Binanın yaşı ve metrekaresi
2- Cephesi
3- Oda sayısı ve kullanım özellikleri
4- İnşaat sınıfı (Cinsi)
5- Manzara ve görüş alanı
6- Toplam daire sayısı
7- Yangın merdiveni
8- Hidrofor
9- Asansör
10- Binanın peyzajı
11- Sosyal tesislere yakınlığı
12- Belediye hizmet alanlarına yakınlığı
13- Arsa ve Çap belgesi
14- İnşaat Alanı
15- Arsa payının tespiti ve değeri
16- Kat konumu
17- Balkonların işlevselliği
18- Isınma şekli
19- Ulaşım durumu
20- Otopark durumu
21- Güvenlik sistemi
22- Jeneratör
23- Ses ve ısı izolasyonu
24- İç ve dış cephe malzemelerinin kalitesi
25- Site içi Sosyal Aktivitelerini değerlendirmek
26- Gayrimenkulun boş ya da kiracı olduğunun tespiti
27- Kamu kurum ve kuruluşlarına yakınlığı
28- Kat adedi
29- Kira getirisi

En önemlisi ise, o günkü piyasadaki emsal ve rayiç bedelleri de göz önünde bulundurularak gayrimenkulun var olan nitelikleri çerçevesinde değerlendirme yapmaktadır.

Bir ev satın alınacağı zaman, bu satın alma işlemi genel olarak birçok kişi için oldukça pahalı bir yatırım ve karmaşık bir işlemdir. Bu nedenle alıcılar, profesyonel bir emlak işletmesinden destek almaya ihtiyaç duyarlar. Satıcı evini pazara çıkardığında, evine fiyat biçme, haklarının satışı, müşteri bulma ve satışı kapama gibi konularda yardıma ihtiyaç duyar. Bu noktada emlak işletmeleri, bir pazarlama/satış temsilcisi veya danışman olarak bu boşluğu doldururlar.

Emlak işletmeleri farklı şekillerde hizmet sunabilirler. Emlak işletmelerinin çalışma şekline yönelik birkaç farklı yaklaşım bulunmaktadır. Geleneksel yaklaşımda emlak işletmesi, müşteriler olarak alıcılarla görüşürken satıcının temsilcisi şeklinde hareket ederler. Daha yeni yaklaşımların birinde ise emlak işletmeleri uzmanlaşmaya giderler. Emlak işletmeleri sadece satıcı veya sadece alıcıyı temsil etmede uzmanlaşırlar. Yeni yaklaşımların bir diğerinde ise emlak işletmesi ne alıcıyı ne de satıcıyı temsil eder. Emlak işletmesi kolaylaştırıcı veya işlem aracısı rolünü üstlenir. Bir diğer yeni yaklaşımda ise ikili temsilciliğe rıza gösterildiğinde, emlak işletmesi alıcılar için alıcının temsilcisi, satıcılar için ise satıcının temsilcisi, belirli durumlarda ise her ikisinin temsilcisi olarak hareket eder.
Emlak sektöründe hizmet sunum süreci; listeleme, araştırma, değerlendirme, pazarlık ve satışı kapama olarak beş aşamaya ayrılabilir.
Bu süreçteki aşamalar ve bu aşamalarda yerine getirilen faaliyetler aşağıda yer almaktadır:

1.Aşama: Listeleme
Bu adımda potansiyel satıcı evini satmak veya kiralamak amacıyla pazara sunar. Satıcı bu aşamada evin özelliklerini ve durumunu (evin hangi özelliklere sahip olduğu, onarım ihtiyacının olup olmadığı gibi) ve evi için ne kadar fiyat istediğini belirler. Daha sonra evin satışı için reklam aşaması başlar. Bu aşamada satıcı bir emlak işletmesi ile evinin emlak işletmesinin sunduğu evler içinde listelenmesi için anlaşma yapabilir. Listeleme genellikle satıcının emlak işletmesine bu iş karşılığında komisyon ödenmesi sözünü gerektirir. Eğer ev belirlenen dönem içinde satılırsa emlak işletmesi komisyon alır. Hatta ev satılmasa dahi emlak komisyoncusu alıcılara evi gösterdiği için komisyon alabilir. Emlak işletmesi ayrıca evin reklamlarının ve duyurularının yapılması ve evin açık tutulması gibi işler için de satıcılara yardımcı olur. Listelemedeki önemli konulardan bir satış için evin emlak işletmesinin veri tabanında yer almasıdır.

Emlak işletmesinin veri tabanında satıştaki tüm evler listelenir. Bu evler alıcılar yanında diğer emlak işletmeleri tarafından da görülür.

2.Aşama: Araştırma
Araştırma aşamasında, potansiyel alıcılar kendileri açısından uygun lokasyonda, büyüklükte, fiyatta ve özelliklerde evleri bulmak için araştırma ve inceleme aşamasına geçerler. Mevcut evler hakkındaki bilgeler birçok kaynaktan toplanabilir. Alıcılar, gazete reklamlarına bakabilecekleri gibi yakınlarında gördükleri evlere doğrudan sahibini arayarak da ulaşmaya çalışırlar. Alternatif olarak, alıcılar kendilerine karar vermede yardımcı olacak (hangi özelliklerin önemli olduğu, komşular vb. gibi birçok konuda) bilgileri almak için bir emlak işletmesi ile çalışabilirler.

3.Aşama: Değerlendirme
Bu aşamada, alıcılar kendilerine uygun evleri bulmak için birçok kriteri değerlendirirler. Genel olarak bu değerlendirme gezerek ve görerek kişi tarafından yapılır. Bu aşamanın önemi, elektronik ticaret ile bir emlak işletmesi tarafından alınan hizmet arasındaki farklılığı yansıtmasıdır. Bir emlak işletmesi ile çalışmanın en büyük avantajı, emlak işletmesinin evleri çok daha kolay bir şekilde gösterebilmesidir. Emlak işletmesi çoğu zaman evin anahtarının kopyasına sahiptir. Bu anahtar genellikle emlak işletmesi tarafından kapıya yakın bir yerdeki kilitli bir dolabın içinde muhafaza edilir. Evler, emlak işletmesi veya evin sahibi tarafından ev açıldığında görülebilir. Emlak işletmesi komisyon alacağı için sadece kendisiyle anlaşılan satıcıların evlerini, bir diğer ifadeyle portföyündeki evleri gösterir.

4.Aşama: Pazarlık
Arzulanan ev belirlendikten sonra, potansiyel alıcı kredi kullanma, gayrimenkul değerleme uzmanının eve fiyat biçmesi gibi genellikle birçok şarta bağlı olarak istediği fiyattan evi satın alma isteğinde bulunur. Çoğu zaman emlak işletmesi istenen fiyata ve diğer müzakereye açık noktalara ilişkin alıcıya çeşitli tavsiyelerde bulunur. Satıcı da belli bir fiyattan evini satmak ister ve o da potansiyel alıcıya karşı bir teklif (muhtemelen daha yüksek bir fiyat) sunar. Emlak işletmesi yöneticisi de bu süreçte satıcıya çeşitli önerilerde bulunur. Sonuçta alıcı ve satıcı, satış işlemi için eğer anlaşılırlarsa bağlayıcı bir sözleşmeyi kabul ederler. Bu noktada sözleşme şartlarını etkileyecek kredi şartlarını düzenlemede, evi değerlemede ve evin değerini etkileyen kusurlarını tespit etmede birçok farklı meslekten kişi sözleşme şartlarını ortadan kaldırmada yer alabilir.

5.Aşama: Satışı kapama
Sözleşmeye ilişkin şartlarda her iki taraf mutabık kaldığında satış kapanabilir. Bir diğer ifadeyle para ve ev el değiştirir. Evin tapusu alıcıya verilerek yasal açıdan evin sahipliği alıcıya geçer. Pazar özelliklerine bağlı olarak yukarıda ele alınan süreçte olası birçok değişiklik olabilir.

Bu aşamaların her birinde emlak işletmesi önemli roller üstlenir. Ancak günümüzde internet ile birlikte süreçlerin içeriğinde ve yapısında değişiklikler olmuştur. İnternet, alıcı ve satıcının ihtiyaç duyduğu birçok bilgiyi alıcı ve satıcılara sağlamaktadır. Örneğin; online emlak işletmeleri ve finansal hizmetler sunan işletmeler, alıcıların satın alma güçlerini ve/veya onay öncesi evin alıcıya getireceği kredi yükünün hesaplanmasına olanak sağlayan araçlar sunmaktadırlar. Bununla beraber zaman zaman bir satıcı için evin ilanının hangi web sitesinde verileceği kararı denenmiş bir emlak aracısı işletmenin yardımı olmadan zor olabilmektedir.

Emlak işletmelerinin karşılaştığı bilgi sorunları oldukça fazladır. Mevcut basılı ve elektronik kaynakların yanı sıra internetin büyümesi de oldukça büyük yeni bir veri seti oluşturmuştur. Emlak sektörüyle ilgili çok miktarda bilgiyi günümüzde internette kolayca bulabilmek artık şaşırtıcı değildir.